Наталия НИКОЛАЕНКО,

"Юридическая практика", N 28, 12-18 июля 2005

Право земельного сервитута - это право владельца или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками). Такое определение права земельного сервитута предоставляет законодатель в статье 98 Земельного кодекса Украины (ЗК). Однако правовая природа этого особого института земельного права отнюдь не может быть сведена к нескольким строчкам печатного текста. Так, посмотрим на некоторые наиболее интересные и проб-лемные положения главы 16 ЗК, поражающие своей "логичностью" именно из-за отсутствия понимания самим законодателем специфики данного института.

Первое - еще со времен римского права сервитут был известен как особый вид права на чужие вещи. Не отошло от этого и наше современное правопонимание. В статье 401 Гражданского кодекса Украины (ГК) содержится следующая формулировка: "право пользования чужим имуществом (сервитут)", из чего вполне логично можно заключить, что сервитут является правом. В юридических словарях определение сервитута приводится также через категорию "право". Посмотрим на название главы 16 ЗК - "Право земельного сервитута". Как видим, проблемы данной главы начинаются уже с ее названия, ведь не совсем понятно, что представляет собой "право на право земельного сервитута"?

Второе - традиционная противоречивость нашего законодателя снова дает нам основания для анализа и соотношения положений разных, несогласованных между собой нормативно-правовых актов. В нашем случае такими будут ЗК и ГК Украины.

Так, разберемся сначала с целью установления земельного сервитута. Упомянутая статья 401 ГК Украины гласит: "Право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено относительно земельного участка, других природных ресурсов (земельный сервитут) или другого недвижимого имущества для удовлетворения нужд других лиц, которые не могут быть удовлетворены иным способом". Наряду с этим статьей 100 ЗК закреплено: "Владелец или землепользователь земельного участка имеет право требовать установления земельного сервитута для обслуживания своего земельного участка". Как ни странно, вариант, предложенный ГК, признающий основным назначением сервитута удовлетворение нужд лиц, кажется более правильным, чем вариант, содержащийся в ЗК, который целью назначения сервитута определяет возможность обслуживания своего земельного участка. Подход ГК снимает целый ряд вопросов, возникающих в результате анализа видов земельного сервитута, закрепленных в статье 99 ЗК.

Итак, третье - обратимся к некоторым видам земельного сервитута. Пункт "е" статьи 99 ЗК в качестве одного из видов земельного сервитута устанавливает "право поить свой скот из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке". Здесь и возникает вопрос основания и цели установления земельного сервитута. Если обращаться к ЗК, то вряд ли можно говорить, что данный вид сервитута направлен на обслуживание земельного участка. Примеров таких сервитутов можно привести множество, особенно учитывая тот факт, что перечень видов земельных сервитутов, определенный ЗК, бесконечен. Проблема несоответствия цели установления сервитута фактическим способам пользования указанным правом может быть решена двумя путями.

Во-первых, нужно изменить цель установления земельного сервитута, не ограничиваясь лишь необходимостью обслуживания собственного земельного участка. Во-вторых, вообще не признавать подобные случаи основанием установления земельного сервитута, ведь они непосредственно не связаны с нуждами относительно обслуживания земельного участка. Последний вариант, наверное, более целесообразный, поскольку, "размывая" понятие земельного сервитута, мы теряем его специфическое содержание, которое имеет сугубо земельно-правовое регулирование. В рассматриваемой статье законодатель снова-таки не отошел от своих традиций употребления конструкций типа "и т.д.", "и пр.", закрепив бесконечный перечень видов земельного сервитута. С одной стороны, явление это положительное, увеличивающее возможности применения данного института, поскольку нельзя заведомо предусмотреть, какие потребности могут возникнуть у владельцев или пользователей земельных участков и каким образом они могут быть удовлетворены. Поэтому предложенный в статье 99 ЗК перечень следует считать своеобразным ориентировочным примером, образцом того, что может быть земельным сервитутом. Ведь, как уже подчеркивалось, определение земельного сервитута, приведенное в статье 98 ЗК, не позволяет полностью раскрыть и понять его содержание. С другой стороны, такая свобода в определении оснований установления земельного сервитута может привести к определенным злоупотреблениям со стороны заинтересованных лиц. Следовательно, наиболее правильным вариантом было бы закрепление в ЗК определения, формирующего определенный "образ" земельного сервитута. При наличии такого определения любой выдуманный лицом способ пользования чужим земельным участком должен был бы четко вписываться в общую "конструкцию" земельного сервитута.

Четвертое - анализируя положения ЗК, а именно часть вторую статьи 100, можем определить, что земельный сервитут устанавливается между владельцами соседних земельных участков. Вместе с тем положения части второй статьи 404 ГК снова расширяют возможность применения данного института, говоря следующее: "Лицо имеет право требовать от собственника (владельца) соседнего земельного участка, а в случае необходимости - от собственника (владельца) другого земельного участка предоставления земельного сервитута". Если проанализировать виды сервитутов, закрепленные в ЗК, то, безусловно, правильным вариантом будет применение подхода ГК. Ведь, например, потребность в заборе воды из естественного водоема и права прохода к ней (пункт "д" статьи 99 ЗК) или потребность прогона скота по имеющемуся пути (пункт "г" статьи 99 ЗК) могут возникнуть не только у владельцев соседних (прилегающих друг к другу) земельных участков. Применяя подход, предложенный ЗК, мы тем самым нарушаем принцип равенства прав граждан.

Пятое - не нашли своего отражения в ЗК нормы, которые бы урегулировали особенности наделения земельным сервитутом нескольких человек относительно одного земельного участка. Наверное, учитывая подход, согласно которому земельный сервитут может быть установлен лишь относительно соседнего земельного участка, законодатель видит возможность соседства между собой только двух земельных участков. Хотя и крайне тяжело представить ситуацию, когда десять "соседей" будут постоянно, ежедневно посещать близкий к ним земельный участок на праве земельного сервитута, да еще и прогонять через него свой скот или, например, складировать на нем строительные материалы. Ведь ЗК не устанавливает ограничений относительно количества лиц, которые могут пользоваться правом земельного сервитута относительно одного земельного участка.

При такой ситуации говорить об абсолютности права собственности владельца земельного участка, относительно которого установлен сервитут, по крайней мере, сложно.

Шестое - окончательно не определен вопрос субъектного состава лиц, выступающих сторонами в сервитутных отношениях. Непоследовательность употребления терминов "собственник" и "землепользователь" в ЗК не дает нам возможности утверждать, что данные отношения в равной степени распространяются как на собственников, так и на пользователей земельных участков. Часть вторая статьи 100 ЗК гласит: "Земельный сервитут устанавливается по договоренности между собственниками соседних земельных участков...". Вместе с тем в других статьях понятия "собственник" и "пользователь" стоят через запятую. Такая ситуация может вызвать трудности в решении вопроса относительно возмещения убытков, которые могут произойти вследствие установления земельного сервитута. Ведь часть четвертая статьи 101 ЗК закрепляет: "Собственник земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, имеет право на возмещение убытков, причиненных установлением земельного сервитута". Непонятно, возникает ли право на такое возмещение у лица, владеющего земельным участком, относительно которого установлен сервитут, не на праве собственности, а на праве пользования, например, на основании договора аренды.

Седьмое - согласно статье 101 ЗК, сервитут как право не подлежит отчуждению. Наряду с этим действие земельного сервитута сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, относительно которого установлен земельный сервитут, к другому лицу. Относительно лица, приобретающего право на господствующий земельный участок (земельный участок, для обслуживания которого устанавливается сервитут), вопросов не возникает. Оно находится в более выгодном положении, чем лицо, к которому переходит право на обслуживающий земельный участок (участок, относительно которого устанавливается земельный сервитут). Возникает ситуация, когда лицо, намеревающееся приобрести земельный участок, вынуждено выбирать, приобретать его с обременениями в виде земельного сервитута или не приобретать его вообще. Поэтому более правильным вариантом было бы автоматическое сохранение действия земельного сервитута при переходе права собственности лишь на господствующий земельный участок, поскольку это никак не обременяет нового собственника господствующего участка и не устанавливает для владельца обслуживающего участка дополнительных ограничений. При переходе же права собственности на обслуживающий земельный участок автоматическое сохранение действия земельного сервитута нецелесообразно. Ведь лицо приобретает абсолютное право собственности на земельный участок, и именно по его воле (согласию) могут устанавливаться любые ограничения или обременения.

Восьмое - не менее интересным вопросом является прекращение действия земельного сервитута. Статья 102 ЗК разделяет все основания прекращения на две группы, критерием считая степень обязательности прекращения земельного сервитута. Так называемые безусловные основания, закрепленные в части первой статьи 102 ЗК, при наличии которых действие земельного сервитута беспрекословно подлежит прекращению. Часть вторая статьи 102 говорит о случаях, при наличии которых по требованию владельца действие земельного сервитута может быть прекращено в судебном порядке. Такими случаями являются: прекращение оснований установления земельного сервитута и возникновение обстоятельства, когда установление земельного сервитута делает невозможным использование земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, по его целевому назначению. Из положений указанной статьи следует, что решение о прекращении действия сервитута должен принять суд. Значит, оно может быть как положительным, так и отрицательным. Возникает вопрос, насколько разумным и справедливым будет решение суда о неудовлетворении требования владельца земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, о прекращении действия последнего при обстоятельствах, когда оснований для его установления уже не существует. Подобный вопрос возникнет и при анализе другого основания прекращения действия земельного сервитута - когда его существование делает невозможным использование земельного участка по целевому назначению, ведь принцип целевого использования земель является одним из основных принципов земельного права. В то же время статья 406 ГК "прекращение обстоятельства, ставшего основанием для установления сервитута", определяет в качестве безусловного основания, влекущего безальтернативное решение о прекращении действия земельного сервитута. И снова ГК Украины дает нам ответ на вопрос, поставленный его "конкурентом".

Девятое - глава 16 ЗК не содержит положений, регулирующих вопрос возможности установления земельного сервитута относительно земель государственной или коммунальной собственности. Подобный вопрос возникает и по поводу возможнос¬ти установления земельного сервитута относительно отдельных категорий земель, определенных статьей 19 ЗК.

Так, анализируя главу 16 ЗК, следует отметить, что вопросов возникает при этом значительно больше, чем ответов. Но важнейшим вопросом все-таки остается вопрос выбора: ГК или ЗК Украины. Учитывая принцип разумности и справедливости, провозглашенный ГК, целесообразно было бы применять именно его, но, учитывая правила конкуренции, выработанные правовой доктриной, вынуждены обращаться к положениям специального закона, которым в данном случае является ЗК.

Глава 16. Право земельного сервитута

Статья 98. Содержание права земельного сервитута
1. Право земельного сервитута - это право владельца или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или безвозмездное пользование чужим земельным участком (участками).
2. Земельные сервитуты могут быть постоянными и срочными.
3. Установление земельного сервитута не ведет к лишению владельца земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, прав владения, пользования и распоряжения им.
4. Земельный сервитут осуществляется способом, наименее обременительным для владельца земельного участка, относительно которого он установлен.

Статья 99. Виды права земельного сервитута
Владельцы или землепользователи земельных участков могут требовать установления следующих земельных сервитутов:
а) право прохода и проезда на велосипеде;
б) право проезда на транспортном средстве по имеющемуся пути;
в) право прокладывания и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций;
г) право прокладывать на свой земельный участок водопровод из чужого естественного водоема или через чужой земельный участок;
р) право отвода воды со своего земельного участка на соседний или через соседний земельный участок;
д) право забора воды из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, и право прохода к естественному водоему;
е) право поить свой скот из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, и право прогона скота к естественному водоему;
є) право прогона скота по имеющемуся пути;
ж) право установления строительных лесов и складирования строительных материалов с целью ремонта зданий и сооружений;
з) прочие земельные сервитуты.

Статья 100. Порядок установления земельных сервитутов
1. Владелец или землепользователь земельного участка имеет право требовать установления земельного сервитута для обслуживания своего земельного участка.
2. Земельный сервитут устанавливается по договоренности между владельцами соседних земельных участков на основании договора или по решению суда.
3. Право земельного сервитута возникает после его государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на земельный участок.

Статья 101. Действие земельного сервитута
1. Действие земельного сервитута сохраняется при переходе прав на земельный участок, относительно которого установлен земельный сервитут, к другому лицу.
2. Земельный сервитут не может быть предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицом, в интересах которого этот сервитут установлен, другим физическим и юридическим лицам.
3. Владелец, землепользователь земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, имеет право требовать от лиц, в интересах которых установлен земельный сервитут, плату за его установление, если иное не предусмотрено законом.
4. Владелец земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, имеет право на возмещение убытков, причиненных установлением земельного сервитута.

Статья 102. Прекращение действия земельного сервитута
1. Действие земельного сервитута подлежит прекращению в случаях:
а) сочетания в одном лице субъекта права земельного сервитута, в интересах которого он установлен, и владельца земельного участка;
б) отказа лица, в интересах которого установлен земельный сервитут;
в) решения суда об отмене земельного сервитута;
г) окончания срока, на который был установлен земельный сервитут;
р) неиспользования земельного сервитута в течение трех лет;
д) нарушения владельцем сервитута условий пользования сервитутом.
2. По требованию владельца земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, действие этого сервитута может быть прекращено в судебном порядке в случаях:
а) прекращения оснований его установления;
б) если установление земельного сервитута делает невозможным использование земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, по его целевому назначению.

Глава 17. Добрососедство

Статья 103. Содержание добрососедства
1. Владельцы и землепользователи земельных участков должны избирать такие способы использования земельных участков согласно их целевому назначению, при которых владельцам, землепользователям соседних земельных участков причиняется меньше всего неудобств (затенение, задымление, неприятные запахи, шумовое загрязнение и т. п.).
2. Владельцы и землепользователи земельных участков обязаны не использовать земельные участки способами, не позволяющими владельцам, землепользователям соседних земельных участков использовать их по целевому назначению (недопустимое влияние).
3. Владельцы и землепользователи земельных участков обязаны сотрудничать при совершении действий, направленных на обеспечение прав на землю любого из них и использование этих участков с внедрением и соблюдением прогрессивных технологий выращивания сельскохозяйственных культур и охраны земель (обмен земельных участков, рациональная организация территорий, соблюдение севооборотов, установление, сохранение межевых знаков и т. п.).

Статья 104. Предупреждение вредного влияния на соседний земельный участок
Владельцы и землепользователи земельных участков могут требовать прекращения деятельности на соседнем земельном участке, осуществление которой может привести к вредному влиянию на здоровье людей, животных, на воздух, земельные участки и прочее.

Статья 105. Последствия проникновения на земельный участок ветвей и корней деревьев
При проникновении корней и ветвей деревьев с одного земельного участка на другой владельцы и землепользователи земельных участков имеют право отрезать корни деревьев и кустов, проникающие с соседнего земельного участка, если такое проникновение является преградой в использовании земельного участка по целевому назначению.

Статья 106. Обязанности по определению общих границ
1. Владелец земельного участка имеет право требовать от владельца соседнего земельного участка содействия установлению твердых границ, а также восстановления межевых знаков в случаях, если они исчезли, переместились или стали невыразительными.
2. Виды межевых знаков и порядок восстановления границ определяются центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов.
3. Расходы на установление сопредельных границ несут собственники земельных участков в равных частях, если иное не установлено соглашением между ними.

Статья 107. Восстановление границ
1. Основой для восстановления границ являются данные земельно-кадастровой документации.
2. При невозможности выявления действительных границ их установление осуществляется по фактическому использованию земельного участка. Если фактическое использование участка невозможно установить, то каждому выделяется одинаковая по размеру часть спорного участка.
3. В случаях, если определение границ таким способом не согласуется с выявленными обстоятельствами, в частности с установленными размерами земельных участков, то границы определяются с учетом этих обстоятельств.

Статья 108. Общее использование межевых сооружений
1. В случаях, если соседние земельные участки отделены растительной полосой, тропой, рвом, каналом, стеной, забором или другим сооружением, то владельцы этих участков имеют право на их общее использование, если внешние признаки не указывают на то, что сооружение принадлежит только одному из соседей.
2. Владельцы соседних земельных участков могут пользоваться межевыми сооружениями совместно по договоренности между ними. Расходы на содержание сооружения в надлежащем состоянии соседи несут в равных частях. До тех пор, пока один из соседей заинтересован в дальнейшем существовании общего межевого сооружения, оно не может быть ликвидировано или изменено без его согласия.

Статья 109. Использование деревьев, стоящих на границе земельных участков
1. Деревья, стоящие на границе сопредельных земельных участков, а также плоды этих деревьев принадлежат владельцам этих участков в равных частях.
2. Каждый из соседей имеет право требовать ликвидировать деревья, стоящие на общей границе. Расходы на ликвидацию этих деревьев возлагаются на соседей в равных частях.
3. Сосед, требующий ликвидации деревьев, стоящих на общей границе, должен один нести расходы на ликвидацию деревьев, если другой сосед отказывается от своих прав на деревья.
4. Требование на ликвидацию деревьев (кустов) исключается, если они служат межевыми знаками и в зависимости от обстоятельств не могут быть заменены другими межевыми знаками.

Глава 18. Ограничение прав на землю

Статья 110. Понятие ограничения прав на земельный участок
1. На использование владельцем земельного участка или его части может быть установлено ограничение (отягощение) в объеме, предусмотренном законом или договором.
2. Переход права собственности на земельный участок не прекращает установленного ограничения (отягощения).

Статья 111. Ограничение прав на земельный участок
1. Право на земельный участок может быть ограничено законом или договором путем установления:
а) запрета на продажу или иное отчуждение определенным лицам в течение установленного срока;
б) запрета на передачу в аренду (субаренду);
в) права на преимущественную покупку при ее продаже;
г) условия принятия наследства только определенным наследником;
р) условия начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков;
д) запрета на проведение отдельных видов деятельности;
е) запрета на смену целевого назначения земельного участка, ландшафта и внешнего вида недвижимого имущества;
є) условия осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги;
ж) условия соблюдения природоохранных требований или выполнения определенных работ;
з) условия предоставлять право охоты, ловли рыбы, сбора дикорастущих растений на своем земельном участке в установленное время и в установленном порядке;
и) других обязательств, ограничений или условий.
2. Ограничения использования земельного участка подлежат государственной регистрации и действуют в течение срока, установленного законом или договором.

Статья 112. Охранные зоны
1. Охранные зоны создаются:
а) вокруг особо ценных природных объектов, объектов культурного наследия, гидрометеорологических станций и т. п. с целью охраны и защиты их от неблагоприятных антропогенных влияний;
б) вдоль линий связи, электропередачи, земель транспорта, вокруг промышленных объектов для обеспечения нормальных условий их эксплуатации, предотвращения повреждений, а также уменьшения их негативного влияния на людей и окружающую среду, сопредельные земли и прочие природные объекты.
2. Правовой режим земель охранных зон определяется законодательством Украины.

Статья 113. Зоны санитарной охраны
1. Зоны санитарной охраны создаются вокруг объектов, где имеются подземные и открытые источники водоснабжения, водозаборные и водоочистительные сооружения, водоводы, объекты оздоровительного назначения и прочие, для их санитарно-эпидемиологической защищенности.
2. В пределах зон санитарной охраны запрещается деятельность, которая может причинить вред подземным и открытым источникам водоснабжения, водозаборным и водоочистительным сооружениям, водоводам, объектам оздоровительного назначения, вокруг которых они созданы.
3. Правовой режим земель зон санитарной охраны определяется законодательством Украины.

Статья 114. Санитарно-защитные зоны
1. Санитарно-защитные зоны создаются вокруг объектов, являющихся источниками выделения вредных веществ, запахов, повышенных уровней шума, вибрации, ультразвуковых и электромагнитных волн, электронных полей, ионизирующих излучений и т. п., с целью обособления таких объектов от территорий жилой застройки.
2. В пределах санитарно-защитных зон запрещается строительство жилых объектов, объектов социальной инфраструктуры и других объектов, связанных с постоянным нахождением людей.
3. Правовой режим земель санитарно-защитных зон определяется законодательством Украины.

Статья 115. Зоны особого режима использования земель
1. Зоны особого режима использования земель создаются вокруг воинских объектов Вооруженных Сил Украины и других воинских формирований, образованных согласно законодательству Украины, для обеспечения функционирования этих объектов, сбережения вооружения, воинской техники и другого воинского имущества, охраны государственной границы Украины, а также защиты населения, хозяйственных объектов и окружающей среды от влияния аварийных ситуаций, стихийных бедствий и пожаров, которые могут возникнуть на этих объектах.
2. Вдоль государственной границы Украины устанавливается пограничная полоса, в пределах которой действует особый режим использования земель.
3. Размер и правовой режим пограничной полосы устанавливаются согласно закону.